《丽苑168小区老赖物业被强制清场》追踪 | 物业服务质价相符 幸福生活才能“看得见”

新城区丽苑168小区老物业被解聘两年多却赖着不走，今年8月，被法院依法强制清退后，群众反响强烈。除了直击强制清退现场外，还就强制撤场背后的故事、业界如何看待更换物业等话题，刊发追踪报道，持续引发关注。

物业服务，事关广大市民生活质量。如何促使物业提供质价相符的服务？连日来，走访物业从业者、职能部门和物业服务典范小区，一探究竟，寻找可供借鉴之道。

窘境：强制清退无交接 遗留问题让新物业犯难

9月1日，对丽苑168小区来说是一个全新的日子，新物业开始收取物业费。因为没有交接，遗留问题显现。虽然物业收费标准和以前一样，但是几乎没人缴费。

“截至9月5日，缴费率不足1%。”新物业负责人周经理说，有些业主向老物业提前半年甚至一年预交物业费，现在老物业退出小区，由于负责人联系不上，导致退费问题还没有解决。业主希望新物业承认预交的物业费有效，但新物业不能背别人的账，只能劝说业主缴费。

“现在小区连门头都没有，很多人都不知道这里是啥小区。”周经理说，除了面临收费难问题，由于小区停车位少，商业面积仅1000多平方米，公有收益少。他们计划修整小区门头，安装高空抛物摄像头，建充电车棚、美化小区、检修电梯等，实施起来有难度。“如果物业费缴费率低，企业运营艰难，大概率要贴钱做工作。”

“物业服务收益主要来自两大块：基础服务物业费+公有收益。如果收益低，还要维持高品质服务，物业一般通过涨物业费和增加公有收益的办法提高盈利。” 高新区绿地世纪城A区业主委员会主任黄胜利表示，更换物业，一定要做好交接，处理好遗留问题。新物业也要结合小区实际情况提前进行谋划，保证提供质价相符的物业服务。

分析：多种原因致物业服务质价不符

“物业服务行业属于劳动密集+技术型产业，其服务内容不是传统的看家护院、打扫卫生，而是集安保、保洁、园艺和设施设备维护保养、水暖、强弱电、基础土建等于一体的系统工作。在国家全面取消物业方面的一系列资质认定后，物业服务企业工作人员入职门槛降低，企业入行门槛降低，在具体物业服务工作中出现很多不尽如人意的问题。”在高新区住建局物业管理部部长刘展鹏看来，近年来，物业服务企业除了承担物业服务区域内的日常服务和管理职能外，还承担很多社会事务性工作。在物业费多年不变、人员工资和原材料持续上涨的情况下，企业负担增加，为保证企业盈利或者维持经营，一些物业服务企业不得不裁员，降低服务质量，导致物业服务质价不符，自然引发业主不满。

“传统物业服务模式收益不透明，物业服务企业‘以逐利为目标’，自然导致越少服务自己结余（利益）越大。”黄胜利表示，如果多数业主对物业服务不满意，依照现行相关法规，更换物业服务企业主要有两种方式：成立物管会，由职能部门指导物管会通过召开业主大会会议表决的方式更换物业；选举产生业主委员会，召开业主大会更换物业。但是，更换物业并非易事。

黄胜利介绍，目前居民生活小区物业服务模式有包干制、业主委员会自管、酬金制、信托制等。包干制是指物业服务企业承包小区服务，做服务供方，销售服务，赚取差价。业主委员会自管是指业主委员会受业主委托，从市场上购买物业服务，不收佣金。酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中，按比例或固定数额提取酬金。信托制是指物业服务企业作为受托人，全体业主通过业主大会与物业服务企业签订信托合同，业主支付酬金。物业服务企业将酬金之外的物业费与公共收益全部用于小区物业管理，为业主提供利益最大化服务。